Покупать или снимать квартиру

Квартирный вопрос в любом случае появится и он не заставит долго ждать каждого из нас. Даже если вы живете в  нормальном родительском доме, даже если это большой дом, он вдруг все равно оказывается тесным.  Квадратные метры тут не причем, просто наступает момент, когда хочется жить самостоятельно.   Мы задаем себе вопрос - как решить жилищный вопрос, купить квартиру или просто арендовать? 

Итак, аренда она дает много преимуществ. В первую очередь - это мобильность.   Значительно проще найти квартиру в аренду недалеко от места работы, чем купить такую же.  Поменял работу, переехал в другую квартиру.  Купить квартиру или снимать ее вопрос непростой.

И всё же большинство из нас хотят иметь свою квартиру.  Собственность в отличие от арендованной квартиры доставляет психологический комфорт.  Стоимость аренды постоянно растет и нельзя забывать о старости, когда мы не сможем активно работать. Наши доходы в этот период существенно сократятся. Для дальнейшего съема квартиры нам понадобится значительные накопления.  Приобрести недвижимость можно разными способами, но мы рассмотрим два:

  1. взять ипотечный кредит или
  2. копить на покупку квартиры

И так - первый способ это ипотека

Он привлекает тем,  чтобы сразу становится собственником квартиры.  Не смотря на то, что на оплату неполной стоимости у вас в данный момент денег нет.   Фиксированная стоимость на будущее, но зато покупаете квартиру с переплатой.  Психологический комфорт тут очевиден.  И всё же переплата за квартиру, приобретенную по ипотеке, многих останавливает.  Есть второй вариант решения вопроса. Арендую квартиру, копить на покупку собственности.   Этот вариант хорош для молодого мобильного человека.  Основной его минус заключается в неопределённости. Что будет расти быстрее? Недвижимость или ваши накопления.

Шаг 1 выбираем способ покупки жилья

Как пример, давайте рассмотрим два варианта приобретения квартиры стоимостью 2000000 руб.  В первом случае мы берем ипотеку на 10 лет при ставке по кредиту 14,5 процентов годовых ежемесячно и будем вносить платеж в сумме чуть более 31 000 руб.  За 10 лет выплатим за квартиру почти 3 800 000 руб. Во втором случае мы арендуем квартиру за 10000 руб. в месяц. Разницу между выплатой  по кредиту и арендой вносим на пополняемый депозит с ежемесячным начислением процентов по 10% годовых.   Принимая во внимание семипроцентный рост арендной платы в год - за десять лет я выплачу арендодателю более 1,6 млн. руб.   Но, инвестируя разницу между ежемесячными платежами и кредитной ставкой за эти же 10 лет я накоплю 3820000 руб.   Теперь рассчитаем сколько же будет стоить квартира через 10 лет. Если предположить, что рост стоимости недвижимости равен уровню роста арендной платы то есть 7% в год, то стоимость квартиры будет равна 3930000 руб. Это значит, при данных условиях, ипотечный кредит выгоднее, так как позволил нам сэкономить 130000 руб. на покупке квартиры. В варианте аренда плюс накопления не удалось ни то чтобы сэкономить, но даже сбережений не хватает на покупку квартиры. 

Но помните!

При изменении любого параметра: будь это ставка по ипотечному кредиту, ставка доходности ваших сбережений или темпы роста недвижимости - ситуация может меняться либо в пользу ипотеки либо в пользу аренды + накопления.   Независимо от того, какой вариант решения жилищного вопроса вы выберете - от необходимости накапливать деньги вам не уйти.

Следующий шаг 2 копим деньги

Деньги надо откладывать на старость. Случай с пожизненной аренды так и на первоначальный взнос ипотеки.  А уж с накоплениями на покупку квартиры и так всё ясно.  Копить не так страшно как кажется на первый взгляд.   Если каждый день откладывать по 200 руб. через 10 лет на машину пополняемые депозиты с ежемесячной капитализацией процентов при ставке 10% годовых будет уже более 1,230 тыс. руб. А если продлить этот эксперимент еще на 5 лет, у нас получится практически два с половиной миллиона руб.   Залог успешного накопления в его регулярности.  Вне зависимости от размера дохода. 

Следующий шаг 3 сложнее

Ответственно решить у какого банка брать деньги и на каких условиях.

На подготовительном этапе удобно воспользоваться сайтами объединяющим предложением многих банков, к примеру Банки ру. Задаем наши данные:  сумма кредита, срок кредита первоначальный взнос.   Сравним предложение разных банков по трем основным позициям: процентная ставка по кредиту, комиссионные сборы банка и обязательной страховки. Обязательная страховка - как правило это страхование имущества, страхование жизни страхование или титула. Страхование титула интересно больше для тех, кто покупает жилье на вторичном рынке. Мы не всегда знаем историю предыдущего владельца. Страхование титула позволяет застраховаться от множества непредвиденных ситуаций , вплоть до потери права собственности.   Однако в любом случае деньги вернут только банку, а первоначальный взнос ни одно титульное страхование вам не покроет. На основании полученных данных сравниваем размер переплаты.  Не забудьте еще раз уточнить все параметры кредита напрямую по телефону или менеджера у выбранного вами банка. 

Следующий важный Шаг 4 - изучение договора

Именно изучение, а не чтение. Каждая строчка и каждая цифра должна быть абсолютно понятна, Ваша подпись - это юридический акт, располагающий на вас обязанность выполнять все, что предписано договором.  

В договоре об ипотеке выделите мысленно красным цветом следующие моменты

  • Срок действия договора
  • график платежей,
  • штрафные санкции,  в случае просрочки платежа,
  • валюта в которой будет выдан кредит,
  • обязательные условия страхования имущества страхование жизни.  

На это надо обратить особое внимание.  И нужно быть уверенным, что эти условия вам абсолютно подходят.

Следующий шаг 5. Уменьшаем переплату.  

У каждого банка диапазон ставок по кредиту, который может колебаться от 11% до 16%. 

Как получить минимальную ставку?

Вот несколько советов, которые помогут нам это сделать.  Итак, смотрите и запоминайте

Первое, что может  повлиять на итоговую стоимость квартиры - это ваша положительная кредитная история.  Если Вы выбрали тот банк, где получаете зарплату, уже брали кредиты отдали его в срок, то вполне можете рассчитывать на уменьшение процентной ставки как минимум до 1%.  

Второе, что снижает ставку по кредиту - это сумма первоначального взноса.   Чем она больше, тем ниже процентная ставка.  Например, увеличить сумму первоначального взноса можно воспользовавшись сертификатом на материнский капитал.  Наша белая зарплата, открытый взгляд и справка по форме 2 НДФЛ будет стоить банку еще как минимум 1 процентный пункт.  Обязательно надо изучить как минимум 5 предложений от страховых компаний , не останавливаясь на первых двух предлагаемых банков. Ваша внимательность позволит сэкономить до 40% от страховых премий.  А это еще от одного до полутора процентов от суммы кредита, причём ежегодно.

Если таким образом вам удастся уменьшить процентную ставку например на 4 процентных пункта, то это уже здорово. Рассмотрим это на примере:

В первом случае мы берем 20 лет на ипотечный кредит 2000000 рублей под 16%., не прикладывая больших усилий.  Во втором мы потратим время и последуем вышеизложенным рекомендациям, и в итоге возьмем ту же сумму на тот же срок, но уже под 12% годовых.

В итоге переплата в первом случае составит 4670000 руб., а во втором 3280000.  Разница в 1,390 тыс. руб..  Это практически 33% сокращение переплаты по кредиту.  Совсем не мало. 

Следующий важная позиция, которая может снизить переплату по ипотечному кредиту - это выбор способа погашения кредита. Коротко это называется  - вид платежа. Их всего два: аннуитетный и дифференцированный. 

Аннуитетный платеж.

При этом способе расчета вы будете платить каждый месяц одинаковые суммы, это удобно и не так ощутимо, если вы заранее заложили в него ежемесячные выплаты.  

Дифференцированный платеж.

При дифференцированных платежах сумма основного долга делится на равные части в зависимости от срока кредита, не выплачивается ежемесячно равными долями. А Вот проценты начисляются на остаток основного долга.  Каждый месяц нужно будет платить меньше процентов. Надо быть готовым к жести, потому что платежи в первые месяцы выше. Однако, если этот факт вас не пугает,  то дифференцированные платежи могут существенно уменьшить переплату по кредиту. 

Продолжим наш пример. В первом случае мы возьмем 2 мдн. руб. на 20 лет под 12% годовых, выбрав аннуитетные платежи, а  во втором - выберем погашение ипотечного кредита дифференцированными платежами. В первом случае уменьшить переплату составило 3280000 руб.,  а во втором 2,1 млн. руб. Разница в 875000 руб.  И это ещё не всё. Продолжаем понижать переплату. 

Давайте поговорим о налогах с приятной стороны. 

Вы можете получить налоговый вычет в размере 13% от выплаченных банку процентов по ипотечному кредиту.  Если сумма процентов по ипотечному кредиту за 20 лет составила 2410000 руб. то на сумме налогового вычета вы сможете вернуть из бюджета 313000 руб. 

И так, на основе из вышеизложенных рекомендаций нам удалось практически на 45% сократить переплату по кредиту.  Начальная сумма переплаты составляла 4678000 руб. Но в итоге, мы смогли ее довести до двух 2096000 руб. сэкономив 2581000 руб.   И даже это не всё. Есть еще способ рефинансирование или перекредитование.

Что это такое ипотека?  

Это длительная история не на один год и даже не на 10 лет. За это время могут появиться более выгодные условия по кредитам.  Поэтому периодически отслеживать изменения условий кредита в своем банке вы можете взять новый кредит на более выгодных условиях и это позволит дополнительно сэкономить ваши деньги.

Решить квартирный вопрос можно, главное все посчитать удачи вам и вашим финансам.

Покупать квартиру или снимать, что выгоднее? - 5.0 out of 5 based on 2 votes

Комментарии  

#1 Семен 28.10.2016 22:12
Отличная статья, спасибо большое, помогли разобраться с тысячей вопросов по сьему своей квартиры, теперь задумалсь с женой об ипотеке